Rabu, 22 Mei 2013

Latihan Perjanjian Khusus tentang Sewa menyewa


Bangun sugati menyewakan rumah miliknya kepada erwin gusmawa. Perjanjian sewa menyewa dilakukan secara lisan dan yang disepakatia adalah besarnya uang sewa sebesar Rp. 7,5 juta/bulan, jangka waktu selama 3 tahun saerta pembayaran dilakukan sekaligus untuk waktu secara tunai , sebagai bukti pembayaran diberiakn kwitansi.
Setelah menempati selama 6 bulan, erwin gusmawa menyewakan kembali rumah yang disewakan kepada ahmad abrar untuk jangka waktu selama 2 tahun. Tindakan erwin gusmawa ini tidak diketahui oleh bangun suagati.
Ketika ditempati oleh ahmad abrar, rumah mengalami kebakaran yang menyebabkan rumah musnah.
Soal. : Dari kasus tersebut diatas, berikanlah analisis yuridids yang lengkap dan mendalam termasuk perlindungan hukum bagi pemilik rumah.??
 Jawab :
Dari persoalan diatas saya menemukan beberapa permasalahan. Permasalhan yang mungkin bisa saya analisis sebagai berikut :
1.      Bagaimana perjanjian disewa ulangkanya rumah oleh erwin gusmawa kepada ahmad abrar?
2.      Rumah kebakaran dan musnah?, itu kesalahan atau diluar kesalahan? Bagaimana dengan resiko? Siapa yang menanggung?
Pertama saya akan menjelaskan terlebih dahulu tentang apa itu perjanjian sewa menyewa. Perjanjian sewa menyewa adalah suatu perjanjian yang dibuat para pihak yang mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya manfaat dari sesuatu barang selama kurun waktu tertentu dengan harga tertentu pula (Pasal 1548 KUHPerdata).
Pengaturan mengenai perjanjian sewa menyewa ada pada buku ke III bab ke VII pasal 1547-1600 KUH perdata,Jenis-jenis barang yang dapat disewakan adalah barang bergerak dan barang tidak bergerak. Khusus untuk barang yang tidak bergerak yang dapat disewakan adalah barang tidak habis pakai karena pemakaian.
Sewa-menyewa berbeda dengan tukar-menukar. Letak perbedaannya adalah pihak yang menyewakan tidak harus pemilik dari barang yang akan disewakan. Sebab, kewajiban pihak yang menyewakan adalah menyerahkan barang untuk dinikmati atau digunakan dan bukan menyerahkan hak milik atas barang itu. Sama seperti jual-beli atau tukar menukar, sewa-menyewa merupakan perjanjian konsensuil, yaitu perjanjian akan sah dan mengikat pada saat tercapainya kesepakatan akan jenis barang dan harga sewa barang tersebut.
Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Sewa-Menyewa
Dalam Perjanjian sewa-menyewa, kewajiban penyewa adalah:
1.                  Membayar biaya sewa yang telah disepakati dengan pemilik;
2.                  Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barangnya tetap dapat dipakai sebagaimana manfaatnya;
3.                  Tidak mengalihkan barang yang disewanya kepada pihak lain tanpa ijin pemilik barang yang disewanya;
4.                  Melakukan perbaikan-perbaikan yang kecil terhadap barang yang disewanya;
Sedangkan kewajiban pemilik barang adalah:
1.                  Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa;
2.                  Menjamin bahwa barang yang disewakan itu tidak akan ada tuntutan dari pihak lain selama masa sewa-menyewa berlangsung;
3.                  Menjamin bahwa barang yang disewakan itu tidak akan ada tuntutan dari pihak lain selama masa sewa-menyewa berlangsung;

Perjanjian sewa-menyewa dapat dibatalkan oleh pemilik barang, apabila pihak penyewa menyalahgunakan barang yang disewakannya.
Perihal resiko dalam sewa-menyewa diatur dalam Pasal 1553 KUHPerdata. Yang memikul resiko kerusakan barang didalam perjanjian sewa-menyewa adalah pemilik barang (yang menyewakan), kecuali apabila kerusakan tersebut atas kesengajaan penyewa, maka resiko dipikul oleh si penyewa. Khusus untuk perjanjian sewa-menyewa rumah, penyewa dapat menyewakan lagi sebagian rumah yang disewanya itu kepada orang lain, kecuali apabila hal itu telah dilarang dalam perjanjian sewa-menyewa.
Perjanjian sewa-menyewa tidak selalu harus tertulis (Pasal 1570 KUHPerdata), secara lisan juga dapat dilakukan (Pasal 1571 KUHPerdata). Berakhirnya perjanjian sewa-menyewa secara tertulis berakhir pada saat berakhirnya waktu yang telah disepakati dalam perjanjian tanpa perlu pemberitahuan. Sedangkan berakhirnya perjanjian sewa-menyewa secara lisan, yaitu pada saat penyewa memberitahukan pada pihak yang menyewakan, bahwa ia hendak menghentikan penyewaannya. Pengakhiran itu harus diberitahukan kepada pemilik sebelum berakhirnya sewa-menyewa. Pihak yang menyewakan (pemilik barang) punya hak istimewa yang dilindungi Undang-undang, yaitu hak untuk menyita barang-barang perabot rumah milik penyewa, apabila penyewa wanprestasi seperti tidak membayar biaya sewa. Penyitaan ini disebut "Pandbeslag".
Untuk menjawab pertanyaan yang pertama tantang bagaimana kalau menyewa ulangkan,melihat ketentuan yang ada pada pasal 1559 yang mana berbunyi bahwa “si penyewa,jika kepadanya tidak telah diperizinkan,tidak diperbolehkan mengulang sewakan barang yang disewanya, maupun melepaskan sewanya kepada seoranglain,atas ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya ,rugi,dan bunga, sedangkan pihak yang menyewakan setelah pembatalan itu,tidak diwajibkan menaati persetujuannya ulang sewa” dari pasal tersebut saya menafsirkan bahwa menyewa ulangkan pada KUHperadata adalah Tidak dibolehkan akan tetapi memungkinkan untuk melakukan hal tersebut jika hanya menyewakan sebagaian dan juga sudah diperjanjikan sebelumnya dan persetujuan atau sepengetahuan dari pemilik dan hal tersebut menjadi pertanggungwaban dari pihak penyewa. Jadi dalam hal menyewa ualngkan adalah diperbolehkan asalkan tidak ada larangan sebelumnya dalam perjanjian sewa selain itu tanggung jawab ada pada pihak penyewa pertama yang menyekanan kepada pihak penyewa kedua. Akan tetapi jikalau melanggar larangan tersebut maka pihak pemilik barang dapat memintakan pembatalan perjanjian sewa menyewa dan meminta ganti rugi.
Untuk persoalan kedua tentang barang sewa yang terbakar dan musnah  dan siapakah penanggung resiko maka berdasarkan pasal 1553 bahwasanya intinya jika selama masa sewa menyewa barang yang disewakan sama sekali musnah karena suata kejadian tidak sengaja atau diluar batas kemampuan maka perjanjian sewa gugur demi hukum. Sehingga bisa dikatakan pada kedua belah pihak menanggung atas musnahnya barang sewaan. Akan tetapi saya cenderung melihat pasal 1553 penanggung kerugian adalah pihak pemilik. Akan tetapi berbeda jikalau kebakaran dan musnahnya suatau ruamah karena kesalahan. Jika rumah kebakaran atau musnah karena kesalahanpenyewa maka penanggung resiko adalah penyewa yang mana berkewajiban mengembalikan seperti keadaan semula saat menyewa.
Dalam kasus ini karena telah terjadi penyewa ulangan maka tanggung jawab  atas segala kerusakan dan musnahnya menjadi tanggung penyewa kedua kecuali jika ia dapat membuktikan bahwa hal tersebut bukan kesalahannya. Dan jika memamg diluar kesalahan dari pihak penyewa kedua maka pihak yang melakukan penyewa ualganan atau pihak penyewa pertamalah yang berhak dan pantas untuk menanggug segala resiko atas kerusakan dan musnahnya barang sewa, sedangkan pemilik dapat menuntut atas pengembalian barang sewa seperti keadaan semula atau meminta pembatalan dan melakukan tuntutan ganti rugi.
Jadi dapat disimpulkan bhwa sanya pengualang sewakan adalah diperbolehkan asal tidak dilaranga dan atas persetujuan pihak pemilik sedangkan resiko adalah pada pihak yang menyewa ulangkan. Kecuali terbukti bahwa penyewa kedua telah melakukan keslaahan yang mengakiatkan musnahnya tau hancur dan rusaknya barang sewa maka yang menangggung resiko adalah pihak penyewa.

Tidak ada komentar:

Posting Komentar