Bangun
sugati menyewakan rumah miliknya kepada erwin gusmawa. Perjanjian sewa menyewa
dilakukan secara lisan dan yang disepakatia adalah besarnya uang sewa sebesar
Rp. 7,5 juta/bulan, jangka waktu selama 3 tahun saerta pembayaran dilakukan
sekaligus untuk waktu secara tunai , sebagai bukti pembayaran diberiakn
kwitansi.
Setelah
menempati selama 6 bulan, erwin gusmawa menyewakan kembali rumah yang disewakan
kepada ahmad abrar untuk jangka waktu selama 2 tahun. Tindakan erwin gusmawa
ini tidak diketahui oleh bangun suagati.
Ketika
ditempati oleh ahmad abrar, rumah mengalami kebakaran yang menyebabkan rumah
musnah.
Soal.
: Dari kasus tersebut diatas, berikanlah analisis yuridids yang lengkap dan
mendalam termasuk perlindungan hukum bagi pemilik rumah.??
Jawab :
Dari
persoalan diatas saya menemukan beberapa permasalahan. Permasalhan yang mungkin
bisa saya analisis sebagai berikut :
1. Bagaimana
perjanjian disewa ulangkanya rumah oleh erwin gusmawa kepada ahmad abrar?
2. Rumah
kebakaran dan musnah?, itu kesalahan atau diluar kesalahan? Bagaimana dengan
resiko? Siapa yang menanggung?
Pertama
saya akan menjelaskan terlebih dahulu tentang apa itu perjanjian sewa menyewa.
Perjanjian sewa menyewa adalah suatu perjanjian yang
dibuat para pihak yang mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang
lainnya manfaat dari sesuatu barang selama kurun waktu tertentu dengan harga
tertentu pula (Pasal 1548 KUHPerdata).
Pengaturan mengenai perjanjian sewa menyewa ada pada buku ke III bab ke VII
pasal 1547-1600 KUH perdata,Jenis-jenis barang yang dapat disewakan adalah
barang bergerak dan barang tidak bergerak. Khusus untuk barang yang tidak
bergerak yang dapat disewakan adalah barang tidak habis pakai karena pemakaian.
Sewa-menyewa berbeda dengan tukar-menukar. Letak perbedaannya adalah pihak
yang menyewakan tidak harus pemilik dari barang yang akan disewakan. Sebab,
kewajiban pihak yang menyewakan adalah menyerahkan barang untuk dinikmati atau
digunakan dan bukan menyerahkan hak milik atas barang itu. Sama seperti jual-beli atau tukar menukar,
sewa-menyewa merupakan perjanjian konsensuil, yaitu perjanjian akan sah dan
mengikat pada saat tercapainya kesepakatan akan jenis barang dan harga sewa
barang tersebut.
Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian
Sewa-Menyewa
Dalam Perjanjian sewa-menyewa, kewajiban penyewa
adalah:
1.
Membayar biaya sewa yang telah disepakati dengan
pemilik;
2.
Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa,
sehingga barangnya tetap dapat dipakai sebagaimana manfaatnya;
3.
Tidak mengalihkan barang yang disewanya kepada pihak
lain tanpa ijin pemilik barang yang disewanya;
4.
Melakukan perbaikan-perbaikan yang kecil terhadap
barang yang disewanya;
Sedangkan
kewajiban pemilik barang adalah:
1.
Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa;
2.
Menjamin bahwa barang yang disewakan itu tidak akan
ada tuntutan dari pihak lain selama masa sewa-menyewa berlangsung;
3.
Menjamin bahwa barang yang disewakan itu tidak akan
ada tuntutan dari pihak lain selama masa sewa-menyewa berlangsung;
Perjanjian sewa-menyewa dapat dibatalkan oleh
pemilik barang, apabila pihak penyewa menyalahgunakan barang yang disewakannya.
Perihal resiko dalam sewa-menyewa diatur
dalam Pasal 1553 KUHPerdata.
Yang memikul resiko kerusakan barang didalam perjanjian sewa-menyewa adalah
pemilik barang (yang menyewakan), kecuali apabila kerusakan tersebut atas
kesengajaan penyewa, maka resiko dipikul oleh si penyewa. Khusus untuk perjanjian sewa-menyewa rumah,
penyewa dapat menyewakan lagi sebagian rumah yang disewanya itu kepada orang
lain, kecuali apabila hal itu telah dilarang dalam perjanjian sewa-menyewa.
Perjanjian sewa-menyewa tidak selalu harus
tertulis (Pasal 1570 KUHPerdata),
secara lisan juga dapat dilakukan (Pasal
1571 KUHPerdata). Berakhirnya perjanjian sewa-menyewa secara tertulis
berakhir pada saat berakhirnya waktu yang telah disepakati dalam perjanjian
tanpa perlu pemberitahuan. Sedangkan berakhirnya perjanjian sewa-menyewa secara
lisan, yaitu pada saat penyewa memberitahukan pada pihak yang menyewakan, bahwa
ia hendak menghentikan penyewaannya. Pengakhiran itu harus diberitahukan kepada
pemilik sebelum berakhirnya sewa-menyewa. Pihak yang menyewakan (pemilik barang) punya hak istimewa yang
dilindungi Undang-undang, yaitu hak untuk menyita barang-barang perabot
rumah milik penyewa, apabila penyewa wanprestasi seperti tidak membayar biaya
sewa. Penyitaan ini disebut "Pandbeslag".
Untuk menjawab pertanyaan yang pertama tantang
bagaimana kalau menyewa ulangkan,melihat ketentuan yang ada pada pasal 1559
yang mana berbunyi bahwa “si penyewa,jika kepadanya tidak telah
diperizinkan,tidak diperbolehkan mengulang sewakan barang yang disewanya,
maupun melepaskan sewanya kepada seoranglain,atas ancaman pembatalan
persetujuan sewa dan penggantian biaya ,rugi,dan bunga, sedangkan pihak yang
menyewakan setelah pembatalan itu,tidak diwajibkan menaati persetujuannya ulang
sewa” dari pasal tersebut saya menafsirkan bahwa menyewa ulangkan pada
KUHperadata adalah Tidak dibolehkan akan tetapi memungkinkan untuk melakukan
hal tersebut jika hanya menyewakan sebagaian dan juga sudah diperjanjikan
sebelumnya dan persetujuan atau sepengetahuan dari pemilik dan hal tersebut
menjadi pertanggungwaban dari pihak penyewa. Jadi dalam hal menyewa ualngkan
adalah diperbolehkan asalkan tidak ada larangan sebelumnya dalam perjanjian
sewa selain itu tanggung jawab ada pada pihak penyewa pertama yang menyekanan
kepada pihak penyewa kedua. Akan tetapi jikalau melanggar larangan tersebut
maka pihak pemilik barang dapat memintakan pembatalan perjanjian sewa menyewa
dan meminta ganti rugi.
Untuk persoalan kedua tentang barang sewa yang
terbakar dan musnah dan siapakah
penanggung resiko maka berdasarkan pasal 1553 bahwasanya intinya jika selama
masa sewa menyewa barang yang disewakan sama sekali musnah karena suata
kejadian tidak sengaja atau diluar batas kemampuan maka perjanjian sewa gugur
demi hukum. Sehingga bisa dikatakan pada kedua belah pihak menanggung atas
musnahnya barang sewaan. Akan tetapi saya cenderung melihat pasal 1553
penanggung kerugian adalah pihak pemilik. Akan tetapi berbeda jikalau kebakaran
dan musnahnya suatau ruamah karena kesalahan. Jika rumah kebakaran atau musnah
karena kesalahanpenyewa maka penanggung resiko adalah penyewa yang mana
berkewajiban mengembalikan seperti keadaan semula saat menyewa.
Dalam kasus ini karena telah terjadi penyewa
ulangan maka tanggung jawab atas segala
kerusakan dan musnahnya menjadi tanggung penyewa kedua kecuali jika ia dapat
membuktikan bahwa hal tersebut bukan kesalahannya. Dan jika memamg diluar
kesalahan dari pihak penyewa kedua maka pihak yang melakukan penyewa ualganan
atau pihak penyewa pertamalah yang berhak dan pantas untuk menanggug segala
resiko atas kerusakan dan musnahnya barang sewa, sedangkan pemilik dapat
menuntut atas pengembalian barang sewa seperti keadaan semula atau meminta
pembatalan dan melakukan tuntutan ganti rugi.
Jadi dapat disimpulkan bhwa sanya pengualang
sewakan adalah diperbolehkan asal tidak dilaranga dan atas persetujuan pihak
pemilik sedangkan resiko adalah pada pihak yang menyewa ulangkan. Kecuali
terbukti bahwa penyewa kedua telah melakukan keslaahan yang mengakiatkan
musnahnya tau hancur dan rusaknya barang sewa maka yang menangggung resiko
adalah pihak penyewa.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar